Osakeluettelo

Osakeluettelo on lakisääteinen rekisteri (AOYL 2:12–15) siitä, kuka omistaa minkäkin huoneiston osakeryhmän ja milloin. Fitorissa omistus on aikajana: jokainen omistus on oma merkintänsä, ja omistajanvaihdos aloittaa uuden merkinnän, joka korvaa edellisen vasta kun se on merkitty luetteloon.

Merkinnät eivät katoa: entinen omistaja säilyy luettavana (laki edellyttää kymmenen vuotta). Mitään ei muokata jälkikäteen — omistaja vaihtuu vain kirjaamalla omistajanvaihdos ja viemällä se loppuun.

Omistajan tiedot

Rekisteröitävät tiedot riippuvat omistajan tyypistä:

Omistaja	Tiedot
Luonnollinen henkilö	Nimi, osoite, syntymäaika
Oikeushenkilö	Nimi, kotipaikka, rekisterinumero + rekisteri (Y-tunnus + kaupparekisteri)

Henkilötunnusta ei tallenneta

Osakeluettelo tunnistaa luonnollisen henkilön syntymäajalla — henkilötunnus ei ole rekisterin tieto. Fitor ei ainoastaan jätä sitä pois, vaan torjuu tallennuksen, jos henkilötunnuksen muotoinen merkkijono on livahtanut esimerkiksi nimi- tai osoitekenttään.

Näkymä

Osakeluettelo on Taloyhtiö → Osakeluettelo. Valitse ylhäältä rakennus; taulukko listaa huoneistot osakejärjestyksessä, kunkin rivillä nykyinen omistaja, merkinnän tila ja rajoitusten määrä. Suodattimilla rajaat huoneiston, tilan tai omistajan mukaan, ja Näytä entiset omistajat tuo esiin historiarivit. Yhden huoneiston omistuspaneeli avautuu klikkaamalla sen riviä — kaikki tämän sivun toiminnot (omistajanvaihdos, edellytysten kuittaus, rajoitukset, turvakielto) tehdään siitä paneelista.

Ensimmäinen merkintä

Kun huoneistolle kirjataan omistaja ensimmäistä kertaa (perustajaosakas tai vanhan luettelon sähköistys):

1. Avaa huoneiston paneeli ja napsauta Kirjaa omistajanvaihdos
2. Valitse saannon tyypiksi Perustajaosakas / alkuperäinen luettelo
3. Täytä omistajan tiedot ja saantopäivä
4. Vie merkintä loppuun (Merkitse osakeluetteloon)

Alkuperäinen merkintä ei vaadi varainsiirtoveron todistetta.

Omistajanvaihdos

Omistajanvaihdos etenee vaiheittain, koska laki säätää, milloin uusi omistaja saadaan merkitä luetteloon.

1. Kirjaa omistajanvaihdos: avaa huoneiston paneeli, valitse uusi omistaja ja saantopäivä. Merkintä syntyy tilassa Odottaa merkintää.
2. Todenna varainsiirtovero: tallenna todiste maksetusta verosta. Tämä on edellytys merkinnälle.
3. Tarvittaessa käsittele lunastusaika tai muu lakiehto (ks. alla).
4. Merkitse osakeluetteloon: tämä on ainoa toimi, joka vaihtaa nykyisen omistajan. Edellinen omistaja siirtyy entiseksi omistajaksi samalla hetkellä.

Fitor estää merkinnän, jos edellytys puuttuu, ja kertoo mikä puuttuu (varainsiirtovero, avoin lunastusaika tai avoin lakiehto).

Merkinnän tilat

Tila	Merkitys
Odottaa merkintää	Saanto kirjattu, edellytyksiä odotetaan
Lunastusaika käynnissä	Lunastuslauseke voimassa, merkintä estetty
Ehto avoinna	Muu lakiehto estää merkinnän
Merkitty	Viety luetteloon; nykyinen omistaja
Entinen omistaja	Myöhempi merkintä korvasi tämän; säilytetään
Rauennut	Ei toteudu (esim. lunastus käytettiin); päättynyt

Lunastuslauseke ja lakiehdot

Jos yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke koskee saantoa:

1. Avaa lunastusaika ja anna sen päättymispäivä. Merkintä estyy.
2. Jos lunastusta ei käytetä, sulje lunastusaika — merkintä palaa odottamaan.
3. Jos toinen osakas käyttää lunastuksen, raukaisu tämä merkintä; lunastajan saanto kirjataan omana omistajanvaihdoksenaan.

Muu lakiehto käsitellään vastaavasti: merkitse ehto avoimeksi (viittaus säädökseen) ja ratkaise ehto, kun omistus on lopullisesti siirtynyt.

Rajoitusmerkinnät

Rajoitukset kiinnittyvät huoneiston osakeryhmään ja säilyvät omistajanvaihdosten yli, kunnes ne päätetään. Ne ovat erillisiä, luetteloitavia merkintöjä (eivät vapaata tekstiä), jotta ne voidaan myöhemmin siirtää sähköiseen osakerekisteriin.

Rajoituslajit:

Laji	Kuvaus
HITAS	HITAS-hinta- ja luovutusrajoitus
Arava	Aravan käyttö- ja luovutusrajoitukset
Korkotuki	Korkotukilainan rajoitukset
Lunastuslauseke	Merkintä + viittaus yhtiöjärjestyksen pykälään (ei lausekkeen tekstiä)
Ulosmittaus	Osakkeiden ulosmittaus
Turvaamistoimi	Tuomioistuimen määräämä turvaamistoimi
Lesken hallintaoikeus	Lesken lakisääteinen hallintaoikeus
Testamentin hallintaoikeus	Testamenttiin perustuva hallintaoikeus

Rajoitus lisätään huoneiston omistuspaneelin Lisää rajoitus -painikkeesta: valitse laji ja anna tarvittaessa viite (esim. lunastuslausekkeen kohdalla viittaus yhtiöjärjestyksen pykälään). Rajoituksen lisääminen ja päättäminen ovat pääkäyttäjän toimia — väärä esimerkiksi ulosmittausmerkintä on vakava rekisterivirhe. Päätetty rajoitus säilytetään, ei poisteta.

Panttauksia ei kirjata osakeluetteloon — ne kuuluvat omaan instrumenttiinsa.

Otteet ja luovutusloki

Osakeluettelosta voi antaa otteen (AOYL 2:15). Otteen antaminen on aina myös luovutustapahtuma, joten Fitor kirjaa jokaisesta otteesta lokirivin (tyyppi, saaja, tarkoitus, aika) — otetta ei voi saada kirjaamatta luovutusta.

Anna ote osakeluettelonäkymän oikean ylänurkan Anna ote -painikkeesta: valitse otetyyppi (Julkinen ote / Osakkaan ote), täytä halutessasi saaja ja käyttötarkoitus ja paina Lataa PDF. Ote latautuu PDF-tiedostona ja Fitor näyttää yhteenvedon annetusta otteesta (tyyppi, rivimäärä, antopäivä, onko ote virallinen).

Lataus on otteen antaminen

Lataa PDF ei ole esikatselu. Painallus antaa otteen: se kokoaa rivit, kirjaa luovutuslokiin yhden rivin ja tuottaa juuri ne rivit sisältävän PDF:n. Ohituskeinoa ei ole — otetta ei voi saada kirjaamatta luovutusta, eikä kirjattua luovutusta voi saada lataamatta otetta.

Jos lataat otteen kahdesti, luovutuksia on kirjattu kaksi. Se on tarkoituksellista: kaksi ladattua kopiota on kaksi luovutusta.

Otetyyppi	Sisältö
Julkinen ote	Osakeryhmät, huoneistot ja omistajien nimet — ei osoitteita, syntymäaikoja eikä rajoitustietoja
Osakkaan ote	Lisäksi osoite, syntymäaika, rajoitukset ja hallintaoikeudet

Kummastakaan otteesta ei koskaan paljastu henkilötunnusta. Entisiä omistajia listataan vain osakkaan otteessa.

Jokainen annettu ote näkyy näkymän alalaidan luovutuslokissa: antaja, otetyyppi, saaja, rivimäärä ja aika. Loki on osakeluettelon lakisääteinen luovutushistoria.

Lokirivi on merkintä, ei kopio

Fitor ei säilytä annettuja otteita. Luovutuslokiin tallentuu vain tieto siitä, että ote annettiin (kuka, kenelle, mitä tyyppiä, kuinka monta riviä, milloin) — ei itse asiakirjaa. Lokiriviä ei siis voi avata tai ladata uudelleen.

Jos tarvitset myöhemmin nimenomaan sen asiakirjan, jonka annoit, ota antamasi PDF talteen heti latauksen yhteydessä. Uusi lataus tuottaa uuden otteen sen hetkisillä tiedoilla ja kirjaa uuden luovutuksen.

Turvakielto

Turvakielto peittää henkilön tiedot kaikilla riveillä, joilla hän esiintyy — myös hänen entisillä ja toisten huoneistojen riveillään — ei vain sillä merkinnällä, johon turvakielto on kirjattu.

Turvakielto asetetaan huoneiston omistuspaneelista painikkeella Aseta turvakielto (poisto: Poista turvakielto). Se koskee vain luonnollista henkilöä. Turvakiellon alaisen omistajan osoite näkyy luettelossa muodossa Osoite salattu (turvakielto).

Otteiden luovutussäännöt eivät muutu 1.9.2026

Niin kauan kuin taloyhtiö pitää itse osakeluetteloaan, otteisiin sovelletaan vanhan lain (AOYL 1599/2009, 31.12.2018 mukaisena) sääntöjä voimaanpanolain (1329/2018) nojalla. Syksyn 2026 AOYL-muutokset (381/2026 ja 535/2026) koskevat vain Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmää, eivät itse pidettyä osakeluetteloa. (Lakitiimin linjaus 21.7.2026.)

Kuka pitää rekisteriä (MML)

Niin kauan kuin taloyhtiö pitää itse osakeluetteloaan, näkymä on virallinen osakeluettelo ja siitä annetut otteet ovat virallisia.

Jos taloyhtiö siirtää osakeluettelonsa Maanmittauslaitoksen (MML) huoneistotietojärjestelmään (HTJ), yhtiöllä ei ole enää omaa osakeluetteloa. Siirto tehdään näkymän oikean ylänurkan painikkeesta Siirrä rekisteri MML:ään. Fitor pyytää vahvistuksen, jossa lukee selväsanaisesti, mitä siirto tarkoittaa.

Siirto lopettaa osakeluettelon pidon Fitorissa

Siirron jälkeen Fitorin rekisteri ei ole enää virallinen: se näyttää omistajatiedot vain epävirallisena näkymänä eikä anna virallisia osakeluettelon otteita. Fitor ei myöskään enää ota vastaan osakeluetteloon tehtäviä merkintöjä — ks. seuraava kohta.

Siirron jälkeen näkymän yläreunassa on varoitus Omistajatiedot (HTJ/MML) – epävirallinen näkymä, ja mahdolliset otteet leimautuvat epävirallisiksi. Ladattu PDF otsikoidaan tällöin Omistajatiedot (huoneistotietojärjestelmä, MML) – epävirallinen näkymä, ja sen alussa lukee selväsanaisesti, ettei asiakirja ole osakeluettelon ote. Viralliset otteet haetaan tämän jälkeen MML:ltä.

Mitä siirron jälkeen voi ja ei voi tehdä

Osakeluettelon pito siirtyy Maanmittauslaitokselle, mutta säilytys- ja julkisuusvelvollisuudet jäävät yhtiölle kymmeneksi vuodeksi (voimaanpanolaki 1329/2018, 11 §). Fitor noudattaa tätä rajaa: se kieltäytyy toimista, jotka lisäisivät tai muuttaisivat rekisterin sisältöä, ja päästää läpi ne, jotka säilyttävät tai luovuttavat jo kertyneen tiedon.

Toiminto	Siirron jälkeen
Ensimmäinen merkintä, omistajanvaihdos, merkintä osakeluetteloon	Estetty
Omistajan nimen tai osoitteen muuttaminen	Estetty
Varainsiirtoveron todenne, lunastusaika, lakiehto	Estetty
Rajoitusmerkinnän kirjaaminen tai päättäminen	Estetty
Rauenneeksi merkitseminen (kesken jääneen saannon peruminen)	Onnistuu
Turvakiellon asettaminen ja poistaminen	Onnistuu
Otteen (epävirallisen kopion) antaminen ja luovutusloki	Onnistuu
Entisten omistajien kymmenvuotisarkistointi	Onnistuu
Huoneistojen ja osakeryhmien ylläpito (vastikeperuste)	Onnistuu

Jos estetty toiminto yritetään, Fitor kertoo selväsanaisesti, että rekisteri on siirretty MML:lle, minä päivänä se siirrettiin ja mitä tilalle tehdään: uusi omistaja hakee kirjausta Maanmittauslaitokselta (voimaanpanolaki 1329/2018, 7 § — hakemus kahden kuukauden kuluessa luovutussopimuksesta). Siirron hetkellä kesken ollut saanto voidaan Fitorissa vain merkitä rauenneeksi.

Virheellisen siirtomerkinnän korjaaminen

Koska siirtomerkintä tehdään käsin, se voi tulla tehdyksi väärälle taloyhtiölle tai väärällä päivällä. Merkintä on korjattavissa: yhtiö palautetaan itse pidetyksi, jolloin osakeluettelon merkinnät avautuvat jälleen. Tämä ei peru varsinaista siirtoa — laissa siirto Maanmittauslaitokselle on lopullinen (voimaanpanolaki 1329/2018, 5–6 §) — vaan korjaa Fitorin oman merkinnän. Jos rekisteriä ei ole merkitty siirretyksi, korjausta ei tehdä ja Fitor ilmoittaa siitä.

Korjaus on toistaiseksi käytettävissä vain rajapinnan kautta (revertRegisterTransfer); oma painike osakeluettelonäkymään on tulossa. Pyydä tarvittaessa tuelta.

Sähköinen siirto vielä kehityksessä

Toiminto merkitsee rekisterin siirretyksi, vaihtaa Fitorin näkymän epäviralliseksi ja sulkee osakeluetteloon tehtävät merkinnät. Varsinaista sähköistä tiedonsiirtoa MML:n huoneistotietojärjestelmään ei vielä ole — se edellyttää rekisterisopimusta. Rekisterinpidon tila asetetaan siis toistaiseksi tällä toiminnolla käsin, ja juuri siksi virheellinen merkintä on voitava korjata.

Säilytys ja arkistointi

Entinen omistaja säilyy luettavana kymmenen vuotta. Kymmenvuotisaika lasketaan seuraajan merkintäpäivästä (siitä päivästä, jolloin seuraava omistaja merkittiin luetteloon), ei saantopäivästä. Määräajan täytyttyä Fitor siirtää rivin automaattisesti historia-/tutkimusarkistoon, jolloin se poistuu varsinaisesta luettelosta eikä enää tule otteille.

Säilytysvelvollisuus ei pääty osakeluettelon siirtoon MML:lle: yhtiön velvollisuus säilyttää entisten omistajien tiedot kymmenen vuotta jatkuu siirron jälkeenkin (voimaanpanolaki 1329/2018, 11 §).

Vinkkejä

• Kirjaa varainsiirtovero heti, kun todiste on käsillä — sen voi tallentaa jo lunastusajan ollessa käynnissä, jolloin merkintä onnistuu heti ajan sulkeuduttua.
• Osakenumerot luetaan huoneistosta, niitä ei toisteta omistusmerkinnässä. Jos osakeryhmä on väärä, korjaa se huoneiston puolelta.

Sähköinen rekisteri

MML/HTJ-siirron sähköinen rajapinta on vielä kehityksessä ja edellyttää rekisterisopimusta — siirtotoiminto vain merkitsee rekisterin siirretyksi. Otteen PDF-kopio ja isännöitsijäntodistus ovat sen sijaan jo käytössä. Osakekirjan antamispäivä on rekisterin tieto ja tallennetaan jo nyt.